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关于规范性文件公开征求意见的函

发布时间:2018/3/23 15:17:12 信息来源:聊城市住房和城乡建设局 文字大小: 打印 关闭  浏览次数:874

  为深入贯彻落实《山东省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,规范我市城区前期物业管理招投标活动,促进物业管理市场的公平竞争,现将我单位起草的《关于进一步做好市城区前期物业服务招投标有关工作的通知(草案)》(征求意见稿)向社会征求意见,请依据有关法律法规提出修改意见和建议,修改意见请于3月30日前反馈到我单位。

联系电话:8492166

邮箱:lcszjjwyk@163.com

聊城市住房和城乡建设局

2018年3月23日

聊城市住房和城乡建设局

关于进一步做好市城区前期物业服务招投标有关工作的通知

(征求意见稿)

各县(市、区)、市属开发区物业主管部门,相关开发建设单位、物业服务企业:

  为规范我市城区前期物业管理招投标活动,促进物业管理市场的公平竞争,根据《山东省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,结合工作实际,现就进一步做好市城区前期物业服务招投标工作提出以下工作要求:

  一、简化前期物业招投标方式

  市城区范围(包括东昌府区和市属开发区)内所有销售的、非单一业主的新建商品房建设项目,其前期物业服务统一纳入聊城市物业管理信用信息系统物业管理招投标平台,通过公开招标或协议方式选聘物业服务企业、评审物业服务方案、公示物业服务费标准。前期物业管理招标主体为商品房项目开发建设单位。

  (一)住宅项目总建筑面积5万平方米(含。总建筑面积,下同)以上,非住宅项目2万平方米(含)以上的,开发建设单位必须采用公开招标方式选聘物业服务企业。

  (二)住宅项目低于5万平方米(不含),非住宅项目低于2万平方米(不含)的,以及已经组织公开招标但投标人少于3个的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

  (三)具备2A级及以上信用等级的开发建设单位可以选择与本单位相关联的物业服务企业(指有股权或投资关系,且具备2A级及以上信用评级的),通过定向委托方式承接本单位开发建设的商品房项目。

  (四)参与前期物业服务招投标或协议竞投的物业服务企业必须符合以下条件:

  1、物业服务企业已在聊城市物业管理信用信息系统完成基础信息备案,且工商营业执照在合法有效期限内;

  2、物业服务企业诚信经营,企业信用评级为A级及以上等级;

  3、在市、区物业主管部门进行专项督察或日常检查中被作出行政处罚决定的,在规定整改期限内完成整改且已满半年;

  4、其他法律法规及相关文件的规定。

  二、优化前期物业招投标程序

  开发建设单位通过公开招标、协议方式选聘以及定向委托物业服务企业,须统一纳入聊城市物业管理信用信息系统物业管理招投标平台进行管理。聊城市物业管理信用信息系统物业管理招投标平台由市住建局负责建设并维护,市区两级按照各自职责划分权限,采取数据共享、协同办公、分级负责的管理模式,实现一套材料报备、一个窗口受理、一套流程办公、一个平台发布。

  (一)开发建设单位办理物业管理区域备案、物业服务用房备案、前期物业管理招标备案以及前期物业服务合同备案等手续,由项目所在地的区物业主管部门负责受理。区物业主管部门对申报材料的真实性和合法性进行审查确认,并将材料信息和审核意见录入聊城市物业管理信用信息系统。

  (二)按照项目规模实行分级管理。规划总建筑面积20万平方米以下的住宅项目以及8万平方米以下的非住宅项目招投标,实行一级审核,由项目所在地的区物业主管部门负责审核办理;规划总建筑面积20万平方米以上(含)的住宅项目以及8万平方米以上(含)的非住宅项目招投标,实行两级审核,由项目所在地的区物业主管部门负责受理、初审,市住建局负责审核办理。申请协议方式选聘或定向委托的,实行两级审核,由项目所在地的区物业主管部门负责受理、初审,市住建局负责审核办理。

  (三)上述所有备案信息均需要经过系统审核后,方可作为基础信息计入企业信用记录,并在聊城市物业管理信用信息系统网站上予以正式发布,提供社会公众查询。已经在聊城市物业管理信用信息系统网站上发布的备案信息,符合其他相关行政部门信息查核要求的,原则上不再提供纸质备案证明文件。

  三、强化前期物业服务合同管理

  (一)招投标双方应当按照前期招投标的要约和承诺,签订《前期物业服务合同》,《前期物业服务合同》应当符合有关法律、法规规定,不得增加业主的义务、减少一方或双方的责任和义务。

  《前期物业服务合同》应在中标结果公示结束后10日内签订,任何一方不得以任何理由拒签。拒签的一方承担违约责任,并计入该企业信用档案。

  物业服务企业应当在签订《前期物业服务合同》后10日内,向所在地的区物业主管部门备案。《前期物业服务合同》以及备案信息应当向全体业主提供查阅。

  (二)开发建设单位应当按照招标文件的承诺,按时组织物业承接查验和交付。如不能按约定时间交付的,应当提前三个月书面告知物业服务企业,协商妥善解决由于延迟交付产生的问题,并按约定承担由此产生的经济赔偿责任。

  (三)除企业注销等特殊情况外任何一方不得擅自解除已经签订的《前期物业服务合同》。确因特殊情况经双方协商同意解除《前期物业服务合同》的,开发建设单位应当重新选聘物业服务企业,其服务等级标准、服务项目内容不变,物业收费不得超过原有标准。原物业服务企业退出项目的,应当按照《聊城市物业管理办法》有关要求执行,并及时向所在地的区物业主管部门报备。

  四、明确有关规定事项

  (一)普通住宅项目的招标单位应当严格按照《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》(聊价房字【2014】43号)、《关于公布聊城市城区普通住宅前期物业服务收费基准价格及相关问题的通知》(聊价房字【2014】98号)和《聊城市住宅物业服务等级考评办法》(聊物协字【2014】7号)提出服务等级要求。

  对不属于全体业主所有的配套房屋、设施设备如幼儿园、会所等,以及其他特约服务所产生的费用不得计入物业服务收费核算。

  (二)物业服务企业在投标文件中应当依据政府指导价标准和计算规则对项目的价格进行确认,并根据服务等级标准以及项目的实际编制物业服务方案。在物业服务方案中与其服务等级匹配的基本的、保障性的服务力量,包括人力资源及设备、器材、信息等技术装备应当符合《聊城市住宅物业服务等级配置指导标准(试行)》(聊物协字【2014】6号)要求。

  普通住宅和非普通住宅混合小区物业服务费应当分别测算,非普通住宅的服务标准与普通住宅一致的,其物业服务费标准应当一致。

  (三)非住宅、非普通住宅项目物业服务等级,可在普通住宅的服务等级标准的基础上,根据项目特点和要求,适当增加普通住宅服务标准未能涵盖的服务内容和标准。其增加部分的费用另行测算价格,与对应普通住宅收费标准相加,作为该项目前期物业服务期间的物业服务收费标准。

  (四)采用定向委托方式或协议方式选聘物业服务企业的,开发建设单位应当委托第三方专业机构(以下简称“评审机构”)对投标企业的报价、物业服务方案及人员配置计划等进行评审。评审主要依据开发建设单位招标文件中服务等级要求,对投标文件中服务方案是否响应招标文件要求,人员配置、价格测算是否合理等进行综合评审。评审机构认为人员配置、价格测算合理,服务方案响应招标要求,招标方也认可的,可以将投标报价作为中标价格。

  如投标价格明显偏离正常范围,由评审机构按照一般项目的价格计算规则测算并确定建议价格。招(投)标人对评审机构建议价格有异议的,按照下列方法处理:

  1、招(投)标人对评审机构提出的建议价格,可以提出异议并说明理由和依据,并申请复核;评审机构应当对招(投)标人提出的异议予以说明和解答;评审机构应当视情形组织招(投)标人进行会审,对有异议的测算项目进行复核,并会商形成一致意见后,现场告知招(投)标人。

  2、招(投)标人对会审后的意见仍存在异议,当场无法达成一致的,事后可以向价格行政主管部门提出成本监审申请。价格行政主管部门可以对评审机构的测评数据进行审核,无明显不当的,应当维持测评结果;存在明显不当的,可以要求评审机构对测评数据进行审核。对其中偏离正常市场价格20%(含)的测评数据,评审机构应当重新测算或修正,其重新测算或修正的价格作为最终价格的依据。

  (五)投标方在投标文件中关于物业管理人员工资及待遇的数据采样,应当依据本市市城区物业服务企业平均工资水平。数据采样由市物业管理协会每年采集并公布一次,物业服务市场工资水平发生重大改变时可随即调整并公布。

  (六)由于项目规划设计变更等原因,原招标项目技术指标中的可收费面积与招标时不一致,对物业服务收费造成重大影响的,招投标双方可以共同向项目所在地的区物业行政主管部门提出申请。一般处理方法是,前期物业服务协议尚未与业主签订,收费面积误差不超过5%(含)的,可以将误差部分物业服务收费,平均分摊到实际收费面积中进行增减。超过5%的,应当申请第三方专业机构依据原招标项目中标价格计算规则进行重新测算收费标准;前期物业服务协议已经与业主订立的,应当征求已经订立合同所有业主意见。前期物业服务收费标准已经所在地区价格主管部门备案的应当按照要求重新申请服务价格备案。

  五、本意见自2018年 月 日起施行,施行期为三年。

聊城市住房和城乡建设局

2018年 月 日


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